金思宇/文

“总量筑底、结构分化”已成为当前房地产市场的显著特征。国家统计局数据显示，2026年上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1-5月份加快2.5个百分点，一二手房交易总量近三个月连续正增长。中指研究院数据表明，30城二手房成交套数占比已升至65%左右，较2024年提升约4个百分点，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。与此同时，政策端持续发力，《政府工作报告》提出“着力稳定房地产市场”，7月30日中共中央政治局会议再次强调“稳定房地产市场”。前7个月超680条调控政策密集出台，频次远超去年同期。这一系列信号表明，中国房地产市场正站在历史性拐点，而“高质量推进城市更新”已成为稳定市场的核心抓手。城市更新不仅是化解存量风险的突破口，更是构建房地产新发展模式的战略路径。

一、市场筑底与结构分化：风险出清与机遇并存

当前房地产市场呈现双重特征：总量筑底与结构分化并行。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%；销售额3.79万亿元，同比下降13.6%。房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%。但结构性修复信号同样清晰：一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，二线城市新房价格近一年首次环比止跌。上海6月二手商品住宅成交均价为41645元/平方米，连续3个月环比提高，较3月的38899元/平方米提高7.06%；北京6月二手房网签1.66万套，创五年来新高。

分化格局下，风险与机遇并存：一线城市及核心都市圈凭借产业、人口吸附力率先企稳，部分城市甚至出现结构性上涨；而人口流出型三四线城市仍面临去库存挑战。中指研究院预判，2026年全年新建商品房销售面积约8.1亿平方米，同比下降7.8%，新房市场预计在“十五五”中期逐步走出底部。产品端，“好房子”标准推动的新建住宅需求坚挺，而旧标准存量房则依赖价格调整平衡供需。企业层面，高杠杆房企债务风险逐步出清，央企国企与优质民企凭借财务韧性占据主导。这种分化本质上是市场对过去“三高模式”的自我纠偏，也是政策引导高质量发展的必然结果。

二、政策组合拳：供需双侧发力，聚焦长效治理

稳定房地产市场的政策逻辑已从需求端刺激转向供需双侧调节，着力构建长效机制。需求端，“因城施策”精准施策：公积金政策优化覆盖超半数城市，增值税减免与个税退税降低交易成本，激活置换链条；供给端，则通过“控增量、去库存、优供给”多管齐下。住房城乡建设部明确，2026年将结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

风险化解取得实质性进展：房企债务重组加速，21家出险企业化债规模超1.2万亿元；地方政府隐性债务通过置换与平台转型逐步压降；存量商品房与土地去化获得政策强力支持。中指研究院预计下半年供需两端支持政策将继续落地，稳定市场预期、促进房价企稳将成为政策关注重点。但需警惕龙头房企债务违约的潜在风险，政策需持续平衡“防风险”与“稳市场”的关系。

三、城市更新：破解困局的关键，重塑发展范式

城市更新已成为破解房地产困局、推动高质量发展的核心引擎。2025年3月，住房城乡建设部印发《城市更新典型案例集（第二批）》，涵盖既有建筑改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区改造、城市功能完善等八大类共41个项目。实践层面，广州永庆坊采用“绣花功夫”改造历史街区，通过混合用地开发实现历史建筑保护与社区功能升级双赢；深圳南头古城创新“政府统筹＋市场运营”机制，满足多元人群复合需求；北京怀柔金隅兴发老厂房在绿色低碳技术加持下化身科研楼；上海长宁江苏路社区以“初心愚园”党建品牌为引领，构建“需求响应型”服务体系。广州明确提出2026年全年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元，推动52个新模式城中村改造项目；上海提出全面启动整体改造项目，完成20万平方米旧住房成套改造；北京第一批城市更新计划项目达1321个，投资1049.5亿元。

资金保障方面，“十五五”期间城市更新总投资规模有望达到20万亿元，较“十四五”约12.5万亿元增长60%。2026年中央预算内投资城市更新专项安排970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、危旧房改造，惠及约800万户居民；超长期特别国债安排1600亿元支持城市地下管网改造。城市更新“十五五”规划的出台，推动城市更新由住建领域的行业性工作上升为国家战略行动。

长效机制构建加速：房地产基础性制度重构稳步推进，项目公司制、现房销售试点、住房公积金制度改革等深化落地；“好房子”建设标准全面推行。清华大学土木水利学院院长吴璟指出，当前城市更新的驱动力不再单纯是为了充分释放土地价值，而将更多源于建筑和基础设施本身的功能恢复与提升。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，2026年住建系统四大工作中，城市更新排第一位，稳定房地产市场排第二位，城市更新的重要性进一步提升。易居研究院副院长严跃进表示，伴随超长期特别国债等财政资金加码，下半年城市更新、老旧小区改造等领域投放节奏有望加快，直接支撑住房消费。

四、政策加码与未来展望：分化中孕育新机，转型中开辟新局

中指研究院指出，在“切实筑牢安全屏障”要求下，短期政策将进一步发力稳市场，强化政策落实，因城施策力度有望显著加大。政策发力方向：一线城市或深化“因区施策”，如北京、上海优化郊区限购，降低二套房首付比例与房贷利率；核心二线城市逐步解除限购，降低购房门槛；低能级城市通过购房补贴、房票安置等促进需求释放。同时，城中村改造与“三大工程”加速落地，有望为超大特大城市带来增量空间。

分化将持续深化：核心城市群与都市圈将成为增长极，高品质住宅与租赁市场潜力释放。中指研究院预计，下半年核心城市二手房市场有望保持一定活跃度，成交持续改善叠加挂牌趋稳将进一步带动价格跌幅收窄，部分城市价格企稳基础逐步增强。转型将加速突破：房地产企业竞争逻辑将彻底重构，财务健康、产品力与运营能力成为胜负手；住房需求将更多转向改善型与租赁市场，“好房子”与“好服务”主导市场。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹强调，稳定二手房价格是当务之急；浙江省房地产估价师与经纪人协会会长赵志菲指出，城市更新不是简单的旧房改造或拆迁重建，而是涉及空间再造、利益重组、资产增值与城市治理的系统性工程。金思宇预判：“‘十五五’期间，房地产新模式将全面确立，行业与城市发展深度绑定，成为城市更新的重要参与者和受益者。”

高质量推进城市更新，是稳定房地产市场的治本之策。通过盘活存量、优化供给、完善制度，既能化解当前风险，又能构建长效机制，推动行业实现从量变到质变的跨越。这一进程不仅关乎经济稳定，更关乎民生福祉与城市可持续发展。当城市更新与房地产高质量发展形成良性互动，一个“总量平稳、结构优化、风险可控”的房地产市场新格局将加速成型，为中国经济长期健康发展提供坚实支撑。

作者：金思宇 系中国智库高级研究员、经济学家